«Я, честно говоря, не знал про 9,7 млн, приятно было услышать», — улыбается журналисту Forbes владелец Sminex Алексей Тулупов. По его словам, все обыкновенные квартиры в «Обыденском №1» распроданы. Компания не первый год лидирует по объему предложения элитного жилья: сейчас это 770 лотов, говорит партнер NF Group Андрей Соловьев. На втором месте с большим отрывом (320 лотов) находится MR Group Романа Тимохина.
Тулупов известен как мастер сделок купли-продажи, он выходец из группы «Росбилдинг» Сергея Гордеева. В декабре 2022-го Sminex выкупил у банка «Траст» за 38 млрд рублей компанию «Интеко», основанную Еленой Батуриной.
50-летний Тулупов выглядит моложе своего возраста. Бизнесмен вспоминает, как удивился, услышав на первой встрече с сотрудниками купленного «Интеко», что 500 м от метро до офиса — далеко и хорошо бы пустить шаттл. «Я как раз пробежал очередной марафон, — рассказывает Тулупов. — Мне было странно, неужели так трудно пройти это расстояние пешком». Спустя три года после сделки в штате Sminex осталось менее 30% людей из бывшей компании Елены Батуриной.
Осенью 2024 года рынок недвижимости потрясла новая крупная сделка: по оценкам, за 40 млрд рублей Тулупов приобрел у акционеров концерна «Россиум» девелопера Ingrad, входившего в десятку крупнейших застройщиков столицы.
Поглощение Ingrad после «Интеко» Тулупов сравнивает со вторым марафоном. «Когда бежишь первый раз, ты не знаешь, как будешь себя чувствовать на таком-то километре, а когда опыт уже есть, организм не боится и понимает, что он такое уже делал», — приводит аналогии бизнесмен. Правда, у Тулупова за плечами уже десять марафонов, и только в 2022–2024 годах он приобрел семь крупных компаний.
Не чужой каравай
Кроме девелопера Sminex, Тулупову принадлежит булочно-кондитерский комбинат «Коломенский», крупнейший в России производитель свежего хлеба. Уже в апреле 2022 года он закрыл сделку по покупке активов спешившего уйти из России финского концерна Fazer и заявил о себе на рынке Санкт-Петербурга. В октябре Тулупов приобрел тверского производителя «Волжский пекарь», через год, в октябре 2023-го, — питерскую компанию «Дарница».
До этих сделок, в 2021 году, выручка БКК «Коломенский», по данным РСБУ, была 14 млрд рублей (у ООО «Хлебный дом», юридического лица Fazer, примерно такая же). По итогам 2024 года совокупная выручка четырех хлебобулочных предприятий Тулупова превысила 57 млрд рублей.
«Мы покупали компании, которые производили прекрасные продукты, но не производили прибыль, а ведь в этом и есть цель коммерческого предприятия», — объясняет Тулупов Forbes. Через полгода после сделки бизнесмен в 2,5 раза сократил ассортимент фабрик Fazer. В интервью РБК в конце 2022 года он рассказывал, что финские заводы якобы закупали сырье и материалы в среднем на 10% дороже, чем «Коломенский», и высказывал «свое личное, не подтвержденное судом» мнение, что это объясняется «идиотизмом или воровством». Так или иначе, чистая прибыль ООО «Хлебный дом» по РСБУ выросла со 177 млн рублей в 2021 году до 2 млрд рублей в 2022-м.
«Хлебобулочный бизнес — операционный, девелоперский — инвестиционный», — объясняет Тулупов разницу. Однако 95% своего времени он посвящает именно девелопменту. «В этом бизнесе я непосредственный руководитель, занимаюсь оперативным управлением, а в хлебобулочном я скорее акционер», — говорит бизнесмен.
С 2013 года БКК «Коломенский» возглавляет Дмитрий Козлов, он же стоит во главе приобретенных Тулуповым недавно предприятий. «Что касается технологий, я 12 лет проработал в Fazer, и, поверьте, там нет технологий, которые принципиально отличаются [от наших]», — говорил Козлов в мае 2022 года в интервью изданию Shopper’s, добавляя, что «Коломенский» делал Fazer предложение и раньше, но оно не было принято. Тулупов говорит, что как акционер вполне удовлетворен менеджментом хлебобулочного направления.
Стройки миллиардеров
Логика в хлебобулочных сделках после 2022 года прослеживается, но как CEO Sminex разворачивал свою охоту на активы на девелоперском рынке?
Первое приобретение, покупка «Интеко», выглядело вполне закономерным. В активе созданной супругой московского мэра Елены Батуриной компании было много площадок в знаковых местах столицы. За 10 лет, пока «Интеко» находилась в собственности акционеров Бинбанка, а потом и банка «Траст», этот ресурс в виде площадок она не растеряла. Сейчас на сайте Sminex доступны лоты в восьми объектах, три из них («Фрунзенская набережная», «Ильинка 3/8» и Life Time) строятся на бывших землях «Интеко».
Сделку с «Трастом» заключили в декабре 2022 года, ключевая ставка Банка России составляла тогда 7,5% годовых, выручка «Интеко» в 2021 году была около 60 млрд рублей, выручка Sminex — порядка 22 млрд рублей. Сначала менее крупная компания присоединила более крупную и некоторое время существовала под двойным брендом «Sminex-Интеко», но со временем название компании с более чем тридцатилетней историей исчезло. К маю 2024 года Тулупов смог распродать те площадки «Интеко», которые не годились для возведения элитного жилья. Например, за 1 млрд рублей, по оценкам, был продан завод «Крион» в Западном Бирюлево, избавились и от строительных мощностей и земельного банка в Ростове-на-Дону.
Что происходило с сотрудниками «Интеко»? «Объединенной компании не нужны, условно, два вице-президента по продажам, — объясняет Тулупов. — Поэтому топ-менеджмент уходит. При этом на каждом проекте есть своя команда, вплоть до бухгалтера, который тоже нужен, и они до какого-то времени остаются». По словам бизнесмена, в первые три месяца после сделки компания сохранила примерно 60% сотрудников.
ПАО «Инград» появилось в 2017 году после того, как концерн «Россиум» миллиардера Романа Авдеева выкупил принадлежавшую группе «Онэксим» Михаила Прохорова компанию ОПИН. У ОПИН своя богатая история: созданная в 2002 году, она построила бизнес-центр «Мейерхольд» с отелем и «Сахарова Бизнес Плаза» в центре Москвы, кроме того, аккумулировала крупный земельный банк в Подмосковье и реализовала крупный коттеджный поселок «Павлово» на Новорижском шоссе. Но на фоне раздела имущества между Прохоровым и его партнером Владимиром Потаниным компания накопила долги, и сделка с «Россиумом» была безденежной. Ingrad стал развиваться как застройщик жилья класса бизнес и комфорт.
Нельзя сказать, что к моменту сделки с Тулуповым в компании все было благополучно. Во-первых, в 2023 году выручка снизилась на 24%, с 83 млрд до 63,4 млрд рублей, а в 2024-м — еще на 26%, до 47 млрд рублей. Во-вторых, менялись руководители. После того как в 2021 году Ingrad покинул выходец из ПИК Павел Поселенов, руководивший компанией с 2017 года, акционеры сменили трех генеральных директоров. В-третьих, менялись и сами акционеры: в октябре 2024 года Роман Авдеев продал свою долю 62% в концерне «Россиум» другому миллиардеру, владельцу группы «Регионы» Сергею Сударикову. В том же месяце Тулупов закрыл сделку. Sminex получил 19 девелоперских проектов на разных стадиях общей площадью 7,1 млн кв. м и 15 000 га земельного банка в Московской области.
Сумму сделки аналитики оценивали в 40 млрд рублей. «Предполагаю, что живых денег было 2–3 млрд рублей, — говорит один из участников рынка недвижимости. — Остальное — огромные кредиты». Тулупов это отрицает, но в подробности не вдается. Партнером сделки выступил Сбербанк. «Сбербанк нам, конечно, помогал, — говорит владелец Sminex, — но каждый раз банки за нас боролись». Общая сумма задолженности компании перед «Сбером» неизвестна.
В полном расцвете сил
«Нужно отдать должное акционерам и менеджменту Ingrad, они оказали большое содействие в бесшовном переходе активов, — рассказывает бизнесмен. — Поэтому все прошло легко, просто, безболезненно».
Выручка Sminex в 2023 году была 45,7 млрд рублей, выручка «Инграда» — 63,4 млрд рублей. Компания Тулупова не публичная, но у ПАО «Инград», 98,65% которого принадлежит сейчас ООО «Смайнэкс Управление Активами», по данным МСФО на 30 июня 2025 года, сумма кредитов и займов превышала 152 млрд рублей.
«У Ingrad было некоторое количество очень хороших, профильных для нас площадок, — рассказывает Тулупов. — Мы покупали не компанию, не бренд, а именно площадки, если бы их можно было приобрести отдельно, мы бы так и сделали, но такой опции не было».
По словам Тулупова, готовясь к сделке и принимая на себя управление компанией, они с менеджерами заседали на верхнем этаже офиса «Инграда» и выслушивали информацию о проектах. «Иногда возникали вопросы. Например, почему решили снести такие-то здания, хотя не было разрешения на снос, — вспоминает девелопер, — кто принял это решение?» Рассказывая об этой сделке, Тулупов не говорит категорично, как в случае с Fazer. «В каждой компании свои бизнес-процессы, и всем они кажутся эффективными, а процессы в другой компании — менее эффективными, — объясняет он. — Но я уверен, что какой-нибудь внешний аудит мог бы найти ошибки и у нас. То есть нельзя сказать, что в Ingrad было все плохо, а тут пришли такие мы, красивые, умные, в меру упитанные, в полном расцвете сил».
По данным Единой информационной системы жилищного строительства, по состоянию на октябрь 2025 года группа Sminex возводит 26 домов, большая часть из них — это корпуса в проектах Ingrad за МКАД. Тулупов говорит, что он с командой рассматривал идею попробовать силы в возведении домов комфорткласса, но понял, что это «вне нашей сферы компетенции». «Не то что мы не можем построить такие дома, — рассуждает он. — Можем. Но вот сможем ли получить прибыль? Хорошо построить — дело нехитрое, хитрое дело — заработать».
«Животные отращивают шерсть»
За те несколько месяцев, пока шли переговоры и подготовка к покупке Ingrad, внешние обстоятельства существенно изменились. В мае 2024 года ключевая ставка была 16%, к ноябрю она выросла до 21%. В июле завершилась программа льготной ипотеки под 8%. «Мы входили в сделку в несколько иной ситуации, — аккуратно формулирует Тулупов. — Если бы на момент начала переговоров ситуация была такой, может, мы бы не стали сделку делать». Впрочем, передумать уже не позволяла сложившаяся репутация покупателя.
Тулупов говорит, что компания планировала найти подходящих инвесторов для непрофильных активов в течение года, но это не получилось.
Проекты Ingrad, не подходящие Sminex, находят других владельцев, пусть и не так быстро, как планировалось. «Застройщик уже точно реализовал ЖК Injoy компании «Талан», Foriver Residence — «Сибпромстрою», «Одинград» — ГК «Вектор», — перечисляет управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. «Мы продаем эти проекты профильным девелоперским компаниям, которые умеют работать с такой себестоимостью», — говорит Тулупов. А 9 октября компания разослала релиз о том, что выставила на продажу 13 000 га в Подмосковье.
Можно ли спустя год признать сделку по покупке Ingrad успешной? «Оценивать удачность сделки все же пока рановато, очевидно, не все задуманное покупателем реализовано», — полагает управляющий партнер Simple Estate Артем Цогоев. Есть и другая точка зрения. «Очевидно, что Sminex всего за год, если учитывать также доходы от сделок по ДДУ и ДКП, уже практически окупил приобретение Ingrad и может рассчитывать на значительную прибыль в ближайшей перспективе», — полагает Руслан Сырцов.
Консолидированная выручка Sminex в 2024 году составила 84,3 млрд рублей, почти вдвое больше, чем в 2023-м, показатели чистой прибыли и чистого долга компания не раскрывает. По данным NF Group, доля застройщика на рынке дорогого жилья снизилась с 31% до 24%, что «связано с активной реализацией представленных новых домов».
Тулупов говорит, что девелоперский бизнес в эпоху счетов эскроу превратился во многом в финансовый. «Нам нужно не только думать о себестоимости, но и смотреть, чтобы деньги не лежали впустую на эскроу-счетах и не обесценивались, — объясняет он. — Парадоксально, но иногда мы поднимаем цены специально, чтобы притормозить продажи». В одном из интервью бизнесмен сказал, что в ближайшие два года планирует инвестировать в новые проекты 150 млрд рублей. «Не то чтобы это было обязательство, которое мы на себя взяли, но мы к этому стремимся», — уточнил он в разговоре с Forbes. Новых компаний для поглощения пока не предвидится, но идут переговоры по интересным площадкам.
Ключевая ставка снизилась, но регуляторы готовят не только хорошие новости. По словам Тулупова, повышение НДС на 2 п. п. не отразится на бизнесе, но отразится на акционерах. «Есть некая среда, — объясняет он. — В этой среде выживает тот, кто более к ней приспособлен. Климат становится более суровым, все животные отращивают шерсть».
Насколько оправданна в таких обстоятельствах стратегия агрессивных покупок?
«Тулупов, вероятно, считает, что построил эффективную компанию и способен поглощать бизнес компаний неэффективных, чтобы оздоровить их, продать ненужное и оставить нужное, — резюмирует Артем Цогоев. — Явно пригождается опыт «Росбилдинга», но с девелоперской надстройкой. Sminex — крупная компания-девелопер, активная в сегменте премиум и делюкс».
