Совместный девелопмент: как в Дубае добиться доходности 25–30% в год

В 2021 году, приехав в Дубай для изучения возможностей инвестирования в рынок ОАЭ, я столкнулся с непрерывным потоком предложений от брокеров. Они сулили доходность от 40 % годовых и предлагали «уникальные возможности» — от студий до участков под строительство гостиниц на островах. Однако при попытке выяснить детали сделок, правового сопровождения и расчётов, я не получил исчерпывающих ответов. Обещанные консультации с юристами, которые «всё знают», на деле оказывались разговорами со специалистами, каждый из которых был компетентен лишь в своей узкой области. В итоге пришлось самостоятельно разрабатывать юридическую модель, вести переговоры с девелоперами и Земельным департаментом Дубая (Dubai Land Department), а также собирать команду экспертов. Сейчас мы сами предоставляем стратегические консультации инвесторам. Одним из наиболее перспективных и недооценённых инструментов в экосистеме Дубая, на мой взгляд, являются совместные проекты с крупными девелоперами — JV-партнёрства (Joint Venture Partnerships). В рамках этих проектов инвестор приобретает земельный участок, а девелопер берёт на себя всю реализацию проекта. Такая модель позволяет инвестору получать прибыль как девелоперу, не рискуя при этом столкнуться с операционными рисками строительства. ### Структура JV-проектов Классическое JV-партнёрство в сфере девелопмента предполагает участие как минимум двух сторон: инвестора, который предоставляет землю или капитал, и девелопера, обладающего лицензией, командой и экспертизой. Они объединяются для реализации проекта на согласованных условиях. ### JV в Дубае: модель для экспорта Дубай, будучи глобальной площадкой для частного капитала, довёл модель JV до индустриального стандарта. Это позволяет одновременно масштабировать сотни проектов, обеспечивая их законодательное регулирование: чёткие правила, цифровые процедуры и закреплённые роли. По закону девелопером может быть только компания, лицензированная в Департаменте экономического развития (DED) и зарегистрированная в Агентстве по регулированию недвижимости (RERA). Для инвестора жёстких требований нет — им может быть частное лицо, семейный офис или локальный бизнес. Стороны заключают договор о совместной реализации проекта (Joint Development Agreement или JDA) по стандартной форме, который обязательно регистрируется в Земельном департаменте Дубая. В договоре закрепляются права и обязанности сторон, формула распределения доходности, графики и обязанности. Кроме того, сам проект обязательно регистрируется в Земельном департаменте — без этого невозможно начать продажи. Также необходимо открыть специальный эскроу-счёт и выполнить одно из условий: обеспечить 20 % готовности проекта, предоставить гарантийное письмо банка или депонировать не менее 20 % от бюджета строительства. На практике девелопер обычно вносит на счёт 30 % стоимости строительства.